Forward-Darlehen

Forward Darlehen

Eine Baufinanzierung ist allein von ihrer Konstruktion her ein sehr langfristiges Projekt. Nicht selten dauert es 20-30 Jahre, bis der Darlehensnehmer den Kredit komplett abgezahlt hat und schuldenfrei ist. In einem solchen Zeitraum ändern sich die Marktgegebenheiten mitunter grundlegend, so dass die Kalkulation zu Beginn der Immobilienfinanzierung ganz andere Zinssätze zugrunde legt als zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. In gewissen Konstellationen kann ein Forward-Darlehen dabei sehr nützlich sein. Es hilft Kreditnehmern nämlich, sich das Zinsniveau eines gewissen Zeitpunkts für die Zukunft zu sichern. In diesem Ratgeber sollen das Forward-Darlehen und die wichtigsten Zusammenhänge in Bezug auf Baufinanzierungen genauer vorgestellt werden.

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• INHALTSÜBERSICHT ZUM THEMA FORWARD-DARLEHEN
   
•  Was ist ein Forward-Darlehen?
•  Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
•  Vorteile und Nachteile eines Forward-Darlehens
•  Was ist beim Abschluss eines Forward-Darlehens zu beachten?

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen stellt eine bestimmte Variante der Anschlussfinanzierung dar. Mit einem solchen Kredit ist es möglich, sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern. Der Zeitpunkt der Aufnahme des Darlehens kann dabei bis zu fünf Jahre in der Zukunft liegen. Um das Forward-Darlehen genau zu beschreiben, bedarf es jedoch zunächst einer Erklärung des genauen Ablaufs einer Anschlussfinanzierung.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung generell?

Eine Immobilienfinanzierung wird zu Beginn im Normalfall für einen Zeitraum von 5 bis maximal 20 Jahren abgeschlossen. Die Laufzeit beschreibt dabei allerdings nicht den Zeitrahmen bis zur Schuldenfreiheit, sondern die Phase der Zinsbindung. Diese zeichnet sich durch zwei wesentliche Merkmale aus:

1. Der Zinssatz bleibt konstant

Wie die Bezeichnung Zinsbindung bereits erklärt, sind der Sollzins und damit verbunden auch der effektive Jahreszins über die Laufzeit hinweg konstant. Die Baufinanzierung ist somit bis zum Ende der Zinsbindung von der allgemeinen Zinsentwicklung abgekoppelt und es findet keine nachträgliche Anpassung statt. Deshalb kann der Darlehensnehmer die Kosten seiner Immobilienfinanzierung ziemlich genau planen.

2. Der Kredit kann nicht ohne Weiteres gekündigt werden

Während der Zinsbindung hat auch die Bank als Kreditgeber eine gewisse Sicherheit. Sie muss einer vorzeitigen Kündigung durch den Darlehensnehmer nur bei triftigen Gründen zustimmen und kann zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dies wird für Kreditnehmer nicht selten zu einer teuren Angelegenheit. Laut § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gilt diese Regelung jedoch maximal bis zu einer Laufzeit von 10 Jahren. Danach hat der Darlehensnehmer jederzeit das Recht, die Finanzierung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zu kündigen.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist verbleibt in vielen Fällen noch eine Restschuld, wie das folgende Beispiel zeigt:

 

Kenngröße	Betrag
Kreditsumme	160.000 Euro
Gebundener Sollzins	2,50 %
Effektiver Jahreszins	2,53 %
Laufzeit (Zinsbindung)	10 Jahre
Rückzahlungsrate (pro Monat)	733,33 Euro
Restschuld nach 10 Jahren	105.531 Euro

 

Die Restschuld muss nach Ablauf der Zinsbindung irgendwie weiterfinanziert werden. Hier kommt die Anschlussfinanzierung ins Spiel. Ob diese nun mit der bisherigen Bank (Prolongation) oder mit einer anderen Bank (Umschuldung) abgeschlossen wird, kann der Kreditnehmer im Einzelfall entscheiden. Eine Anschlussfinanzierung weist jedoch einige weitere Besonderheiten auf:

• Der Zinssatz wird sich auf dem dann gültigen Zinsniveau bewegen.
• Die Einholung von Angeboten anderer Banken kann die Verhandlungsposition bei Verhandlungen über eine Prolongation (Verlängerung) mit der bisherigen Bank verbessern.
• Durch die niedrigere Kreditsumme verbessern sich die Konditionen im Rahmen des gültigen Zinsniveaus, weil die Besicherung insgesamt höher ausfällt.

Welche Besonderheiten gibt es beim Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen haben Kreditnehmer die Möglichkeit, Ihre Anschlussfinanzierung schon bis zu 5 Jahre vor Ablauf der bisherigen Baufinanzierung zu planen. Auch ein Forward-Darlehen wird dabei als normales Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlungsraten vergeben. Die Besonderheiten liegen allerdings in folgenden Aspekten:

• Ein Darlehen für die Zukunft: Ein Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung heute abzuschließen und die Kreditsumme tatsächlich erst in der Zukunft in Anspruch zu nehmen. Der Zeit bis zur Inanspruchnahme wird Forward-Periode genannt und kann je nach Anbieter bis zu 5 Jahre dauern.
• Zinsniveau in der Zukunft sichern: Bei einem Forward-Darlehen gilt das Zinsniveau des jeweiligen Abschlusszeitpunktes. Die Zinsentwicklung bis zur Inanspruchnahme ist dabei für den Kredit unerheblich.
• Zinsaufschlag für die Bereitstellung: Für die Bereitstellung des Forward-Darlehens müssen Darlehensnehmer in der späteren Tilgungsphase einen Zinsaufschlag zahlen. Dieser bemisst sich nach der Länge der Vorlaufzeit und beträgt zwischen 0,01 und 0,03 % pro Bereitstellungsmonat.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Die Kosten eines Forward-Darlehens lassen sich in zwei verschiedene Bereiche aufteilen:

Spezifische Kosten eines Forward-Darlehens:

• Zinsaufschlag für den Zeitraum der Bereitstellung (0,01-0,03 % pro Monat der Vorlaufzeit)

Generelle Kosten einer Anschlussfinanzierung:

• Evtl. höhere Zinskosten durch höheres Zinsniveau als zu Beginn der Baufinanzierung
• Bei einer Umschuldung können Kosten für die Übertragung der Grundschuld oder die neue Eintragung einer Grundschuld anfallen.

Sollte die Anschlussfinanzierung per Forward-Darlehen bei der bisherigen Bank abgeschlossen werden, fallen keine Kosten für die Neueintragung oder Übertragung der Grundschuld an. Die Bank steht ja bereits im Zuge der Baufinanzierung im Grundbuch und die Grundschuld muss demnach nicht auf einen anderen Kreditgeber übertragen werden. In einem solchen Fall beschränken sich die Kosten also auf die Zinsen für die Bereitstellung. Eine Beispielrechnung soll dies verdeutlichen.

**Beispielrechnung für ein Forward-Darlehen **

Ein Paar hat die Baufinanzierung aus dem obigen Beispiel über 160.000 Euro abgeschlossen und möchte sich das seitdem noch weiter gesunkene Zinsniveau für seine Anschlussfinanzierung sichern. Mit einem Forward-Darlehen der bisherigen Bank ist dies auch 3 Jahre vor Ende der Zinsbindung kein Problem. Dabei entstünden insgesamt folgende Kosten:

 

Kenngröße	Betrag
Kreditsumme (Restschuld)	105.531 EUR
Gebundener Sollzins	1,40 %
Vorlaufzeit	3 Jahre (36 Monate)
Zinsaufschlag für die Bereitstellung	0,72 % (36 * 0,02 %)
Tatsächlicher	Sollzins 2,12 %
Effektiver Jahreszins	2,14 %
Laufzeit (Zinsbindung)	10 Jahre
Anfängliche Tilgung	6,22 %
Rückzahlungsrate (pro Monat)	733,33 Euro
Restschuld nach 10 Jahren	32.500 Euro

 

In diesem Fall wurde die anfängliche Tilgung so gewählt, dass die Rückzahlungsrate auf dem gleichen Niveau verbleibt, wie bei der ursprünglichen Baufinanzierung.

Gibt es auch ein Forward-Darlehen ohne Aufschlag?

Im Normalfall berechnen Banken stets einen Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit beim Forward-Darlehen. Hiermit bezahlen Bankkunden die „Reservierung“ der Kreditsumme für einen Zeitpunkt in der Zukunft. Es gibt jedoch spezielle Aktionen von Banken, in denen hin und wieder die ersten Monate der Bereitstellung zinsfrei ausfallen. Dies ist ein weiterer Grund, warum vor der Wahl eines Forward-Darlehens unbedingt ein Vergleich der verschiedenen Anbieter stattfinden sollte. Der Kreditnehmer kann sich ohne Probleme das Forward-Darlehen mit den ansprechendsten Konditionen heraussuchen.

Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Als größter Vorzug eines Forward-Darlehens gilt die Tatsache, dass ein Darlehensnehmer sich das aktuelle Zinsniveau für seine Anschlussfinanzierung in der Zukunft sichern kann. Doch in welchen Fällen ist dies überhaupt sinnvoll? Dabei werden 3 verschiedene Fälle unterschieden:

1. Das Zinsniveau liegt 1-5 Jahre vor Ende der Zinsbindung besonders niedrig ? sehr sinnvoll

In diesem Fall stehen Darlehensnehmer vor der Situation, dass bei einem niedrigen Zinsniveau eine Anschlussfinanzierung besonders lohnend erscheint. Leider ist eine Kündigung der bisherigen Immobilienfinanzierung innerhalb der Sollzinsbindung kaum möglich. Warten die Kreditnehmer noch bis zum Ende der Zinsbindung, könnten die Zinsen für Baukredite bereits wieder angezogen haben und das Sparpotenzial bleibt ungenutzt. In diesem Fall ist ein Forward-Darlehen grundsätzlich sinnvoll, wenn:

Das aktuelle Zinsniveau so niedrig ist, dass auch nach Hinzurechnung des Zinsaufschlags günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung bestehen.

2. Das Zinsniveau befindet sich 1-5 Jahre vor Ende der Zinsbindung auf einem sehr hohen Stand ? nicht sinnvoll

Wenn das Zinsniveau seit Abschluss der ursprünglichen Baufinanzierung angezogen hat und sich 1-5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist auf einem sehr hohen Stand bewegt, lohnt sich eine Anschlussfinanzierung kaum. In einem solchen Fall sollten Kreditnehmer noch prüfen, ob ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus zu erwarten ist. Nur in einem solchen Fall kann ein Forward-Darlehen auch bei einem gestiegenen Zinsniveau mitunter sinnvoll sein.

3. Die Zinsbindung der eigenen Baufinanzierung dauert bereits länger als 10 Jahre ? je nach Einzelfall sinnvoll oder nicht

Auch heute stellen viele Banken die Möglichkeit zur Verfügung, Immobilienfinanzierungen mit einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren abzuschließen. Sind seit Abschluss des Baudarlehens bereits mehr als 10 Jahre vergangen, können Kreditnehmer es jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Aus diesem Grund lohnt sich ein Forward-Darlehen nur, wenn zu befürchten ist, dass das Zinsniveau innerhalb von 6 Monaten stark anziehen wird. In diesem Fall könnte eine Umschuldung in Form eines Forward-Darlehens über 6 Monate sinnvoll sein. Dieses ist jedoch leider nur sehr selten zu bekommen, da viele Banken erst ab einer Vorlaufzeit von mindestens 12 Monaten ein Forward-Darlehen zur Verfügung stellen. Alternativ lässt sich nach Ablauf der Kündigungsfrist auch einfach über einen Vergleich der Anbieter eine entsprechende Anschlussfinanzierung mit günstigen Konditionen suchen.

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass ein Forward-Darlehen eine Wette auf den künftigen Zinsverlauf darstellt. Ist bereits abzusehen, dass die allgemeinen Bauzinsen in Zukunft deutlich anziehen werden, kann sich der Abschluss eines Forward-Darlehens durchaus lohnen.

Lässt sich ein Forward-Darlehen auch zu Beginn einer Baufinanzierung abschließen?

Da das Forward-Darlehen ganz klar als eine Form der Anschlussfinanzierung konzipiert wurde, ist es leider nicht möglich, dieses zu Beginn einer Baufinanzierung abzuschließen. Der früheste Zeitpunkt zum Abschluss eines Forward-Darlehens liegt 5 bis 5,5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einer Baufinanzierung.

Vorteile und Nachteile eines Forward-Darlehens

Vorteile des Forward-Darlehens

Das Forward-Darlehen ist in bestimmten Situationen also eine sehr große Hilfe bei der Nutzung einer günstigen Anschlussfinanzierung. Darüber hinaus schafft diese Finanzierungsart durch eine sofortige Festlegung der Zinsen für die Anschlussfinanzierung zudem auch Planungssicherheit.

Vorteile des Forward-Darlehens im Überblick:

• Günstiges Zinsniveau für die Zukunft sichern
• Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung
• Großes Sparpotenzial bei steigendem Zinsniveau

Nachteile des Forward-Darlehens

Doch im Gegenzug dazu weist diese Art der Anschlussfinanzierung natürlich auch Nachteile auf, zu denen nicht nur der Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit gehört. Ein weiterer großer Nachteil beim Forward-Darlehen liegt grundsätzlich darin, dass sich die Zukunft schlecht vorhersagen lässt. Der Darlehensnehmer spekuliert mit dem Abschluss des Kredits also darauf, dass die Bauzinsen heute niedriger liegen als zu dem Zeitpunkt, wenn die Sollzinsbindung seiner Baufinanzierung endet.

Nachteile des Forward-Darlehens im Überblick:

• Bereitstellungszinsen für die Forward-Periode erhöhen die Kosten
• Darlehen muss auch bei sinkendem Zinsniveau in Anspruch genommen werden
• Fehlende Flexibilität in der Zukunft
• Verluste bei weiter sinkendem Zinsniveau

Forward-Darlehen und Zinsentwicklung

Da sich die Zinsentwicklung am Markt schlecht voraussagen lässt, könnte das Forward-Darlehen dem Kreditnehmer zwar eine Ersparnis einbringen, im Fall sinkender Zinsen, aber auch finanzielle Einbußen mit sich bringen. Steigt das Zinsniveau nach Abschluss des Forward-Darlehens am Markt an, ergibt sich für den Darlehensnehmer ein günstiger Verlauf. Durch den abgesicherten Zinssatz bezahlt der Darlehensnehmer nun einen günstigeren Zinssatz als zu diesem Zeitpunkt am Markt üblich.

Der Fall eines sinkenden Zinsniveaus nach Vertragsabschluss bedeutet für den Kunden hingegen einen ungünstigen Verlauf. Zum Ende der Finanzierung läge dann ein geringer Zins am Markt vor, als für das Forward-Darlehen festgesetzt. Der Kunde bezahlt also mehr als bei einer, zu diesem Zeitpunkt erst abgeschlossenen, Anschlussfinanzierung.

Beispiel für eine positive und negative Zinsentwicklung

 

Zeitpunkt	Zinsniveau (günstiger Verlauf)	Zinsniveau (ungünstiger Verlauf)
Abschluss einer Baufinanzierung (10 Jahre Zinsbindung)	2,50 %	2,50 %
Zinsniveau nach 2 Jahren	2,35 %	2,35 %
Zinsniveau nach 4 Jahren	2,10 %	2,10 %
Zinsniveau nach 6 Jahren	1,80 %	1,80 %
Abschluss eines Forward-Darlehens nach 7 Jahren (3 Jahre Vorlaufzeit)	1,7 % + 0,72 % Zinsaufschlag= 2,42 %	1,7 % + 0,72 % Zinsaufschlag= 2,42 %
Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung (10 Jahre)	2,50 %	1,45 %
Ersparnis (+), Einbuße (-)	0,08 %	- 0,97 %

 

In einem sehr ungünstigen Fall müsste der Kreditnehmer also tatsächlich draufzahlen und mit höheren Zinsen leben als bei einer Kreditaufnahme zum Ende der Sollzinsbindung. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich auch immer die Gesamtsituation anzuschauen und einen Expertenrat über die künftige Zinsentwicklung einzuholen.

Kann man ein Forward-Darlehen auch kündigen?

Ein Forward-Darlehen ist wie viele andere Kredite ein Vertrag, der sich nur unter bestimmten Umständen kündigen lässt:

• Ablauf der Zinsbindung: Da auch für das Forward-Darlehen eine Sollzinsbindung vereinbart wird, läuft der Kredit nach Ablauf dieser Frist automatisch aus.
• Immobilienverkauf: Möchte der Kreditnehmer seine Immobilie noch während der Finanzierungsphase verkaufen, kann er das Forward-Darlehen vorzeitig kündigen. Dafür fällt jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

In Einzelfällen können Banken aus Gründen der Kulanz einen Ausstieg aus einem Forward-Darlehen ermöglichen, jedoch berechnen sie auch in diesem Fall eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung. Hier stellt sich am Ende die Frage, ob sich die Kündigung nach Zahlung der Entschädigung überhaupt noch lohnen würde.

Hinweis: Laut einem Urteil des Landgerichts Bochum (AZ.: I-1 O 68/15) lässt sich ein Forward-Darlehen bereits 10 Jahre nach Abschluss des Kreditvertrags (im Gegensatz zum Ablauf der Zinsbindung) abschließen, wenn das Forward-Darlehen bei der Bank abgeschlossen wird, die auch schon die ursprüngliche Baufinanzierung durchführte.

Was ist beim Abschluss eines Forward-Darlehens zu beachten?

Wer sich für ein Forward-Darlehen interessiert, kann dabei auf verschiedene Anbieter zurückgreifen. Zahlreiche Banken und weitere Kreditgeber stellen entsprechende Finanzierungsangebote zur Verfügung. Doch welche Faktoren sind dabei grundsätzlich wichtig?

1. Auch beim Forward-Darlehen ist der Zinssatz entscheidend

Natürlich sollte auch ein Forward-Darlehen möglichst günstige Zinsen mit sich bringen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, die verschiedenen Anbieter miteinander zu vergleichen. So können Kreditnehmer den Markt sondieren und wirklich günstige Angebote schneller identifizieren. Dabei entsteht ein durchaus interessantes Sparpotenzial:

Beispielrechnung für das Sparpotenzial eines Anbietervergleichs:

 

	Darlehen A	Darlehen B
Kreditsumme	100.000 Euro	100.000 Euro
Gebundener Sollzins	2,70 % p.a.	1,80 % p.a.
Anfängliche Tilgung	3,5 %	4,40 %
Rate	516,67 Euro	516,67 Euro
Laufzeit	15 Jahre	15 Jahre
Restschuld nach 15 Jahren	35.364 Euro	24.295 Euro
Zinskosten gesamt	28.364 Euro	17.295 Euro
Zinsersparnis		11.069 Euro

 

Wer die Zinsersparnis direkt in eine höhere Tilgung investiert (wie im Beispiel), kann in der gleichen Zeit schon bei geringen Zinsabweichungen sehr viel Geld sparen. In diesem Beispiel liegen die Zinskosten um über 11.000 Euro niedriger. Genau dieser Betrag konnte dafür getilgt werden, so dass die Restschuld nach 15 Jahren ebenfalls deutlich geringer ausfällt.

2. Der Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit ist ebenfalls sehr wichtig

Einen weiteren sehr wichtigen Faktor stellt beim Forward-Darlehen der Zinsaufschlag für die Bereitstellung dar. Dieser kann nämlich von Anbieter zu Anbieter ebenfalls variieren. Auch hierzu soll ein kleines Beispiel mit einer Vorlaufzeit von 36 Monaten aufgezeigt werden.

Beispielrechnung in Bezug auf Unterschiede beim Zinsaufschlag von Forward-Darlehen:

 

	Darlehen A	Darlehen B
Kreditsumme	100.000 Euro	100.000 Euro
Gebundener Sollzins	1,80 % p.a.	2,00 % p.a.
Zinsaufschlag pro Monat	0,03 % pro Monat	0,02 % pro Monat
Zinsaufschlag nach 36 Monaten	1,08 %	0,72 %
Tatsächlicher Zinssatz	2,88 %	2,72 %

 

Obwohl Darlehen A in diesem Beispiel einen höheren gebundenen Sollzins aufweist als Darlehen B, ist es am Ende teurer. Der Zinsaufschlag für die Bereitstellung wirkt sich bei langen Vorlaufzeiten entsprechend deutlich aus.

3. Sondertilgungen können die Laufzeit verkürzen

Mittlerweile werden Sondertilgungen bei sehr vielen Banken ohne Kostenaufschlag angeboten. Gängig sind hierbei bis zu 5 Prozent der anfänglichen Kreditsumme, die sich jährlich tilgen lassen. Wer über die finanziellen Mittel verfügt, kann auf diesem Weg eine Menge Geld sparen. Sondertilgungen mindern die Gesamtschuld deutlich und senken somit die Laufzeit der Baufinanzierung. Als positiver Nebeneffekt stellt sich dabei natürlich auch eine Senkung der Zinskosten ein.

Tipp: Wer in Zukunft höhere Einzahlungen einkalkulieren kann, sollte mit der Bank sogar über noch höhere Sondertilgungsmöglichkeiten ohne Vorfälligkeitsentschädigung verhandeln. Mitunter sind hier sogar bis zu 10 % der ursprünglichen Kreditsumme möglich. Wichtig ist dabei allerdings, die Sondertilgungsrechte im Kreditvertrag schriftlich festschreiben zu lassen. Nur so kann der Kreditnehmer sicher sein, sie am Ende auch nutzen zu dürfen.

Fazit zum Forward-Darlehen

Eine Baufinanzierung stellt für die meisten Menschen das größte Finanzierungsvorhaben dar, welches sie in ihrem Leben in Angriff nehmen. Durch die langen Laufzeiten und die hohen kreditsummen ist der Finanzierungsweg von vielen Unwägbarkeiten begleitet. Die Zinsbindung sorgt diesbezüglich für ein gewisses Maß an Planungssicherheit, da der Zinssatz unabhängig von den Marktentwicklungen konstant bleibt. Doch in vielen Fällen verbleibt zum Ende der Zinsbindung eine merkliche Restschuld, die erneut finanziert werden muss. Bei einer Anschlussfinanzierung werden die Karten in Bezug auf die Zinsen allerdings neu gemischt. Liegt das Zinsniveau nach 10 oder 15 Jahren Zinsbindung also deutlich höher, müssen Kreditnehmer entsprechend höhere Finanzierungskosten in Kauf nehmen. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich einer absehbaren Entwicklung dieser Art vorbeugen. Erkennt ein Darlehensnehmer also bereits einige Jahre vor Ablauf seiner Zinsbindung, dass das Zinsniveau ansteigen wird, kann er sich mit einem Forward-Darlehen die dann gültigen Zinsen für die Zukunft sichern. Wann sich ein solches Darlehen lohnt, hängt dabei immer vom Einzelfall und der jeweiligen Zinsentwicklung ab. Grundsätzlich schafft ein Forward-Darlehen durchaus Planungssicherheit, jedoch kann es bei ungünstiger Zinsentwicklung leider auch zu einem Minusgeschäft für den Darlehensnehmer werden.